نکات پیش خرید آپارتمان

ضرورت آشنایی با نکات پیش خرید آپارتمان

پیش خرید خانه به‌دلیل مزایایی مانند امکان پرداخت اقساطی بهای ملک و نیز امکان خرید خانه با قیمتی کمتر از ملک تکمیل شده، یکی از بهترین روش‌ها برای خانه‌دار شدن و سرمایه‌گذاری در بازار املاک است.

هر چند که در این مقاله ما سناریو های پیش خرید آپارتمان رو بد بینانه نگاه میکنیم ولی حقیقت امر را فراموش نکنید که این بازار یکی بهترین بازار های خرید ملک میباشد و سالانه چند ده هزار نفر در کشورمان صاحب خانه میگردند .

با این حال پیچیدگی این روش، قوانین آن و مساله تنظیم قرارداد این دغدغه را در میان پیش‌خریداران ایجاد می‌کند که چگونه قراردادی حرفه‌ای و بدون نقص تنظیم کنیم که متضرر نشویم.

همچنین چگونه می‌توانیم از بروز موارد کلاهبرداری پیشگیری کنیم. بنابراین در این مطلب با مهم‌ترین نکات پیش خرید آپارتمان برای رفع دغدغه پیش‌خریداران آشنا می‌شویم.

در زمان انتخاب آپارتمان برای پیش خرید به چه نکاتی توجه کنیم؟

پروژه‌های مسکونی دارای سه مدل سازنده هستند که عبارتند از شخصی‌سازها، تعاونی‌سازها و تعاونی‌های دولتی (اعضای تعاونی همگی کارمند یک سازمان دولتی هستند).

سازنده از هر نوعی که باشد شما باید درباره خود سازنده اطلاعات زیر را کسب کنید:

• بررسی آنلاین پروژه‌های قبلی
• مراجعه حضوری به پروژه‌های قبلی و صحبت کردن با پیش‌خریداران این پروژه‌ها و مشاهده امکانات پروژه‌ها و واحدها
• تحقیق درباره اعتبار سازنده و میزان توانایی مالی او
• بررسی مصالح مورد استفاده در پروژه‌های قبلی و پروژه فعلی توسط سازنده
• پرس‌وجو درباره سازنده و مالک در چند دفتر مشاور املاک

همچنین در زمان انتخاب واحد باید به این موارد توجه کنید:

• حتما نقشه واحد را رویت کنید
• ملک در کدام طبقه از ساختمان است
• در هر طبقه از ساختمان چند واحد قرار دارد
• ویو ملک به کدام طرف و چگونه است
• آیا واحد از نور طبیعی کافی برخوردار می‌شود (همچنین بررسی ابعاد پنجره‌ها و بالکن)
• فاصله بین ساختمان‌ها در پروژه چقدر است؟
• ملک دارای چند اتاق است
• بررسی ابعاد حمام و سرویس بهداشتی و آشپزخانه
• بررسی امکانات مشاع ساختمان و پروژه
• بررسی وجود و تعداد خطوط آسانسور
• بررسی امکانات محلی پروژه
• بررسی فاصله ساختمان با نزدیک‌ترین بانک، نانوایی، مجتمع تجاری، مراکز تفریحی و غیره

آگاهی از موارد کلاهبرداری از نکات مهم پیش خرید آپارتمان است

یکی از مهم‌ترین نکات پیش خرید آپارتمان این است که پیش‌خریداران باید با موارد کلاهبرداری در روش پیش فروش آشنا باشند.

آشنایی با این موارد همانند راهنمایی است که به آن‌ها کمک می‌کند در زمان دریافت مشاوره پیش فروش و نیز آشنایی با پروژه‌ها بهترین سوالات را بپرسند و ایمنی معاملات را افزایش دهند. در ادامه با این موارد آشنا می‌شویم.

پیش فروش از جانب فرد غیرمجاز و پیش فروش ملک غیر

در بسیاری از موارد، املاک پیش فروش از نوع مشارکت در ساخت هستند. طی این قراردادها سازنده قرار است در پایان کار مشارکت، تعدادی از واحدها را به نام خود سند بزند.

در چنین مواردی پیش‌ خریدار باید قرارداد مشارکت را رویت کند و اطمینان حاصل کند که آیا واحد پیش فروش، جزو واحدهایی است که قرار است به نام سازنده سند زده شود و یا خیر.

همچنین پیش‌خریدار بهتر است با مالک زمین قرارداد ببندد چون این امکان وجود دارد که سازنده، کار مشارکت را به‌هر دلیل، نیمه‌کاره رها کند.

پیش‌ فروش در زمان یا تعداد غیرمجاز؛ از نکات مهم پیش خرید آپارتمان

پیش خرید ساختمان تنها در صورتی امکان دارد که مجوزهای این کار مانند پروانه ساخت دریافت شده باشد.

همچنین در برخی قراردادهای بین مالک زمین و سازنده ممکن است قید شده باشد که اجازه فروش تنها زمانی صادر می‌شود که ملک به یک مرحله مشخص رسیده باشد.

در برخی موارد نیز ممکن است سازنده یک واحد تکمیل نشده را به چند نفر بفروشد. برای مثال پیش آمده است که یک کلاهبردار توانسته است کد پستی را در سیستم صدور کد رهگیری در یک مشاور املاک تغییر دهد.

به‌همین است که پیشنهاد می‌شود قراردادهای پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شوند.

پیش فروش آپارتمان با سند جعلی

پیش فروش خانه با سند جعلی یکی از روش‌های کلاهبرداری و فروش مال غیر است.

برای ایجاد این‌گونه سندها کلاهبرداران اقدام به این موارد می‌کنند: ایجاد مهر و امضای جعلی، محو کردن بخشی از متن سند، ایجاد تغییرات در اعداد، تاریخ و کلمات.

برخی از نکات و راهکارهای تشخیص سند جعلی و اصلی را با هم مرور می‌کنیم:

• احتمال جعل در سندهای تک‌برگی کمتر است (با این حال به داشتن هولوگرام دقت کنید)
• معتبرترین اسناد ملکی در دفاتر اسناد رسمی یا اداره اسناد و املاک ثبت می‌شوند
• استفاده از نور ماورا بنفش در کشف بخش‌های دستکاری شده سند موثر است
• استعلام سند مالکیت

تحویل ناقص ساختمان

گاهی سازنده بعد از دریافت بخشی از بهای ملک، ساختمان را نیمه‌کاره رها می‌کند. برای پیشگیری از مشکل باید تعهدات را طوری تنظیم کنید که متضرر نشوید. برای مثال پرداخت هر قسط متناسب با انجام یک مرحله از ساخت. همچنین قانون پیش فروش نیز برخی امکانات را در اختیار طرفین قرار می‌دهد که نکات آن‌ها را در بخش تنظیم قرارداد توضیح می‌دهیم.

نکات پیش خرید آپارتمان در زمان تنظیم قرارداد

برای آن‌که طرفین قرارداد پیش فروش متضرر نشوند، قرارداد پیش فروش باید دربرگیرنده برخی موارد باشد.

سرمایه گذاری در مسکن بخصوص پیش خرید آپارتمان دارای موارد دیگری نیز هست که به شرایط پیش خرید آپارتمان در تهران مشهور است و ما توسیعه میکنیم آن ها را نیز بخوانید .

این موارد در واقع بخش لازم قرارداد برای پیشگیری از اختلافات هستند و علاوه‌بر آن‌ها امکان گنجاندن موارد و نکات دیگری نیز وجود دارد.

بر این اساس، قرارداد پیش خرید آپارتمان باید دست کم حاوی این موارد باشد:

• نام و مشخصات طرفین قرارداد: آدرس، شماره تماس و غیره
• مشخصات عمومی ملک: پلاک ثبتی، آدرس دقیق پروژه، مشخصات معماری و فنی و غیره
• مشخصات اختصاصی پروژه و واحد: مساحت عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و واحدها در هر طبقه، سیستم گرمایش و سرمایش، نوع مصالح، کاربری ساختمان، مشاعات پروژه و ساختمان، امکانات پروژه و ساختمان، امکانات داخلی واحد، تعداد اتاق‌ها، ویژگی‌های معماری و طراحی واحد و تاسیسات، انباری و پارکینگ، کمد دیواری، کابینت و غیره
• بهای ملک و پرداخت‌ها: بهای دقیق ملک، پرداخت اولیه، پرداخت‌های اقساطی و غیره، اطلاعات قبوض اقساط، شیوه پرداخت، شماره حساب و غیره
• اطلاعات دیگر: زمان تحویل واحد، زمان تنظیم سند رسمی، تضمین‌های لازم، نکات دقیق تعهدات طرفین، شرط داوری، بیمه خسارات مسئولیت پیش‌فروشنده و تعهدات دیگر

شرایط تفاوت در مساحت؛ از نکات مهم در قانون و قرارداد پیش خرید آپارتمان

در زمان تنظیم قرارداد چه در دفترخانه یا به شیوه بیع‌ نامه‌های رایج، مساحت آپارتمان درج می‌شود.

این امکان وجود دارد که ملک تکمیل شده مساحتی متفاوت با مساحت درج شده در قرارداد داشته باشد. منشا بسیاری از اختلافات طرفین این قراردادها نیز همین مساله است.

اما قانون پیش خرید ساختمان به‌طور روشن این موارد را فهرست کرده است که آن‌ها را با هم مرور می‌کنیم:

• اگر مساحت ملک تکمیل شده تا 5 درصد از مساحت ذکر شده در قرارداد پیش فروش بیشتر باشد، مبلغ اضافی باید از طرف پیش‌خریدار پرداخت شود
• اگر مساحت ملک تکمیل شده بیش از 5 درصد، بیشتر از مساحت ذکر شده در قرارداد باشد، پیش‌فروشنده نمی‌تواند قرارداد را فسخ کند
• اگر مساحت ملک تکمیل شده تا 5 درصد، کمتر از مساحت ذکر شده در قرارداد باشد، مبلغ اضافی باید از طرف پیش‌فروشنده پرداخت شود
• اگر مساحت ملک تکمیل شده بیش از 5 درصد، کمتر از مساحت ذکر شده در قرارداد باشد، پیش‌خریدار از امکان فسخ قرارداد برخوردار است و در عین حال می‌تواند به جای فسخ، مبلغ اضافی را از پیش‌فروشنده دریافت کند
• در هر حالتی اگر پیش‌خریدار از امکان فسخ قرارداد برخوردار شود، پیش‌فروشنده ملزم به پرداخت خسارت پیش‌خریدار می‌شود.

اگر این موارد برای شما به اندازه ی کافی نبود این مطلب را نیز میتوانید بخوانید، قانون پیش فروش ساختمان .

نکات قرارداد پیش خرید آپارتمان را جدی بگیرید

قرارداد پیش خرید آپارتمان، مهم‌ترین سندی است که با استفاده از وجه قانونی آن می‌توانید از بروز اختلافات پیشگیری کنید و در عین حال در زمان بروز اختلافات می‌توانید هرچه زودتر حقوق خود را دریافت کنید.

سعی کنید در این قرارداد برای دیرکرد سازنده برای تحویل ملک تکمیل شده، جریمه روزشمار تعیین کنید.

همچنین می‌توانید خیارات فسخ را برای برخی تعهدات به‌صورت توافقی در متن قرارداد ثبت کنید. پیش از پایان پروژه نیز می‌توانید با مدارک پرداخت‌های خود به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید تا پیش‌فروشنده برای انجام مراحل انتقال سند رسمی فراخوانده شود.

در صورت دیرکرد بیش از 10 روز، دفتر اسناد می‌تواند با استفاده از اختیارات قانونی خود مراحل تنظیم سند رسمی به نام شما را آغاز کند.

توجه داشته باشید که بیش از 80 درصد پیش فروش های شهر تهران در منطقه 22 انجام میگیرد، بنابر این پیش فروش آپارتمان در چیتگر از مهم ترین پروژه های شهر تهران و البته کل تهران هست که سالانه سرمایه گزاران بسیار زیادی را به خود جذب میکند.
هر چند در این مقاله ما بسیار بد بینانه راجب پروژه ها به شما آگاهی دادیم که البته این نکات پیش خرید آپارتمان واقعا مهم هستند ولی این بازار بسیار مناسب کسانی هست که در آرزوی خرید خانه هستند.

پس میتوانید با مشاوره گرفتن از وب سایت تخصصی پیش فروش آپارتمان با ملک بهره مند شوید .