قانون پیش فروش ساختمان

شرایط  و قانون پیش فروش ساختمان و ضرورت آشنایی با ابعاد حقوقی این نوع از معاملات :

قانون‌گذاران در بررسی مسائل حقوقی انواع معاملات از جمله در روش پیش‌فروش یا پیش‌خرید ملک، به رعایت حقوق خریداران و فروشندگان توجه دارند.

قانون پیش فروش ساختمان علاوه‌بر این مورد، دارای نکات بسیار مهمی است که توجه به آن‌ها می‌تواند از بروز تخلفات و موارد کلاه‌برداری پیشگیری کند.

بنابراین آشنایی با این قانون یکی از مهم‌ترین راهکارهای برای احقاق حقوق طرفین معامله و ورود به معاملات پیش‌خرید و پیش‌فروش مطمئن است علاوه بر آن پیشنهاد میکنیم از شرایط پیش خرید آپارتمان آگاهی کسب نمایید.

در این مطلب با قانون پیش فروش ساختمان و نکات حقوقی مختلف در این نوع از معاملات آشنا می‌شویم.

اهمیت آشنایی با قوانین و شرایط پیش فروش ساختمان

بازار مسکن یکی از ایمن‌ترین بازارها در برابر نوسانات شدید افت و افزایش قیمت است و دارایی‌ها نیز در آن از رشد سالانه قابل توجهی برخوردار هستند.

به‌همین دلیل بسیاری از سرمایه‌گذاران این بازار برای حفظ سرمایه و سودآوری انتخاب می‌کنند.

پیش از سرمایه گذاری در مسکن بدانید که در کشور ما ملک، امن ترین نوع دارای است که از تورم بسیار در امان میباشد و بخاطر قوانین کشورمان این دارایی بسیار ارزشمند میباشد .

امکان سکونت در املاک خریداری شده و یا اجاره دادن آن‌ها نیز بازار املاک را به یکی از محبوب‌ترین بازارها در دنیا تبدیل کرده است.

با همه این احوال، تعداد پرونده‌های حقوقی مرتبط با انواع معاملات ملکی از جمله در روش پیش‌فروش مسکن نیز بسیار زیاد است.

برای مثال این مساله که در روش پیش‌فروش ملک، ملک مورد نظر قابل رویت نیست، باعث بروز برخی از موارد کلاهبرداری می‌شود.

این درحالی است که اگر خریداران یا درواقع پیش‌خریداران با قانون پیش فروش ساختمان و نکات مهم در زمان تنظیم قرارداد پیش‌فروش آشنا باشند، چنین اختلافات و مشکلاتی به‌ندرت رخ می‌دهند.

توجه به شروط قرارداد، شرایط فسخ قرارداد، اصطلاحات حقوقی موجود در این قراردادها و نیز تعهدات ذکر شده طرفین نیز از جمله مواردی است که می‌تواند ایجاد پرونده‌های حقوقی و موارد شکایات در این زمینه را کاهش دهد.

در مقابل عدم آشنایی با قانون پیش فروش ساختمان می‌تواند باعث بروز چنین مواردی شود:

• سلب مسئولیت سازنده با قراردادن جملاتی مانند: “خریدار از کم و کیف مورد معامله آگاهی دارد”
• انجام توافقات به شکل شفاهی و عدم ثبت آن‌ها در قرارداد
• بی‌توجهی شرایط و انواع فسخ قرارداد
• عدم شفافیت در مورد مصالح مورد استفاده در ساخت ملک
• مشکلات عدم تحویل ملک در موعد مقرر
• پیش‌فروش ملک به چندین پیش‌خریدار
• عدم تسویه وام بانکی که با استفاده از سند ملک دریافت شده است
• عدم پرداخت هزینه‌هایی مانند خلافی به نهاد شهرداری

نحوه پیش فروش ساختمان و مهم‌ترین قوانین آن

قانون پیش فروش ساختمان در سال 1389 توسط قانون گذاران تدوین و تصویب شده است.

این قانون دارای 25 ماده و 4 تبصره است. بر اساس این قانون برخی از مهم‌ترین تعهدات فردی که عمل پیش فروش را انجام می‌دهد، تعیین شده است.

از جمله موارد مهم دیگری که در این قانون به آن‌ها اشاره شده است می‌توانیم به موارد زیر اشاره کنیم.

شرح مشخصات ملک

در ماده دوم از قانون پیش فروش ساختمان، موارد مرتبط با مشخصات ملک که باید در قرارداد ثبت شوند، فهرست شده است. اهمیت این ماده در این است که از ارائه ملکی با مشخصاتی دیگر در روش پیش‌فروش، پیشگیری می‌کند.

برخی از این موارد را با هم مرور می‌کنیم:

• پلاک ثبتی و نشانی ملک
• مشخصات فنی ساختمان و ویژگی‌های معماری آن
• شماره طبقه ملک و شماره واحد
• مساحت ملک
• تعداد اتاق‌های ساختمان
• شرح مشخصات و شرایط انباری و پارکینگ
• مشخصات سیستم‌های سرمایشی و گرمایشی ساختمان و واحد
• ویژگی‌های نمای بیرونی
• معرفی مصالح ساختمان

تعیین قیمت ملک در قانون پیش فروش ساختمان

یکی دیگر از مواردی که در مورد روش پیش خرید ملک در این قانون به آن پرداخته شده است، تعیین قیمت ملک و شرایط و روش‌های پرداخت است. بر این اساس قیمت ملک باید به‌طور دقیق و واضح در قرارداد ثبت شود. علاوه‌براین موارد زیر نیز باید در قرارداد روشن شوند:

• تعداد اقساط
• شیوه پرداخت
• میزان قابل وصول در زمان تظیم سند

 زمان تحویل ملک در قانون پیش فروش ساختمان

زمان تحویل ملک یکی از مهم‌ترین تعهدات پیش‌فروشنده ساختمان است.

به‌همین دلیل قانونگذاران در قانون پیش‌ فروش ساختمان به این مساله نیز توجه بالایی داشته‌اند و در مواد 2، 11، 12 و 13 این قانون، مواردی را در این زمینه عنوان کرده‌اند. برای مثال در ماده دوم، یکی از شروط رسمی بودن قرارداد پیش‌فروش، ثبت این زمان عنوان شده است.

مساحت واحدهایی که پیش ‌فروش می‌شوند

فردی که با قانون پیش فروش ساختمان آشنایی نداشته باشد، ممکن است با کمترین تفاوت بین مساحت ذکر شده در قرارداد و مساحت واحد دریافت شده، تصور کند که می‌تواند یک دعوی حقوقی را ایجاد کند.

علارغم اینکه یکی از بهترین روش خرید خانه پیش فروش میباشد ولی قوانین را اگر ندانید دچار مشکلاتی خواهید شد .

این درحالی‌ است که بنابر ماده هفتم از این قانون، امکان فسخ معامله یا ایجاد پرونده حقوقی تنها در زمانی ممکن است که تفاوت مساحت از 5 درصد بیشتر باشد.

تعهدات طرفین معامله در قانون پیش فروش خانه

یک قرارداد ایده‌آل برای پیش‌فروش ساختمان، قراردادی است که مهم‌ترین تهعدات طرفین معامله در آن ذکر شده باشد.

قانون پیش فروش ساختمان نیز به این تعهدات اشاره کرده است. همچنین این قانون با نکات خود، حافظ حقوق طرفین معامله در زمان عدم انجام تعهدات است. در ادامه با برخی از این تعهدات و شرایط عدم انجام آن‌ها بر اساس قانون آشنا می‌شویم.

تعهدات مرتبط با مساحت ملک

مجریان پروژه‌های ساختمانی در زمان پیش‌فروش ساختمان باید نسبت به مساحت ذکر شده واحد در قرارداد متعهد باشند. با این حال به‌دلایل مختلفی این امکان وجود دارد که مساحت ملک با مساحت ذکر شده در قرارداد مطابقت نداشته باشد.

فسخ قرارداد در این زمان تنها در صورتی قابل اجرا است که این تفاوت بیشتر از 5 درصد باشد. برخی از نکات مهم را در این زمینه با هم مرور می‌کنیم:

• اگر مساحت ملک، از 5 درصد بیشتر باشد، امکان فسخ قرارداد از سوی پیش‌فروشنده وجود ندارد
• اگر مساحت ملک تا 5 درصد بیشتر باشد، مبلغ اضافه باید از سوی پیش‌خریدار پرداخت شود
• اگر مساحت ملک تا 5 درصد کمتر باشد، مبلغ اضافه باید از سوی پیش‌فروشنده پرداخت شود
• اگر مساحت ملک، بیش از 5 درصد، کمتر باشد، پیش‌خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند و یا مبلغ اضافه را از پیش‌فروشنده درخواست کند
• در صورت فسخ معامله از سوی پیش‌خریدار، پیش‌فروشنده باید خسارت پیش‌خریدار را پرداخت کند

تعهدات مرتبط با پرداخت‌ در قانون پیش فروش ساختمان

یکی از مهم‎‌ترین تعهدات مرتبط با پرداخت مبالغ در روش پیش‌فروش ساختمان این است که در زمان تنظیم رسمی سند، 10 درصد از مبلغ قرارداد باید پرداخت شود. نکته مهم‌تر این‌که بر اساس قانون پیش فروش ساختمان، هیچ توافقی خلاف مورد مذکور، قابل قبول و قانونی نیست. همچنین پیش‌خریدار نیز بر اساس میزان اقساط پرداختی، مالک بخشی از ملک به‌شمار می‌آید.

برخی از نکات مرتبط با تعهدات پرداخت را با هم مرور می‌کنیم:

• پرداخت‌ اقساط در روش پیش‌فروش با میزان ماهانه پیشرفت پروژه تناسب دارد. بنابراین اگر تعهدات مرتبط با مراحل ساخت انجام نشود، پیش‌خریدار می‌تواند قسط بعدی را پرداخت نکند تا زمانی که فروشنده، تاییدیه تحقق پیشرفت ماهانه را که از سوی مهندس ناظر صادر شده، به او نشان دهد
• اگر پیش‌خریدار، اقساط پیش‌خرید را پرداخت نکند، فروشنده باید به دفتر اسناد رسمی این تاخیر را گزارش دهد و دفتر نیز اخطاری را برای خریدار ارسال می‌کند. این اخطار دارای مهلت یک ماهه است و در صورت عدم پرداخت در این مهلت، فروشنده از حق فسخ قرارداد برخوردار می‌شود

تعهدات مرتبط با پایان پروژه و زمان تحویل ملک

افزایش زمان تحویل پروژه مشکلات مختلفی را برای پیش‌خریداران ایجاد می‌کند و ممکن است آن‌ها متضرر شوند. به‌همین دلیل زمان تحویل واحد باید در قرارداد ذکر شود و پیش‌فروشنده باید به تعهدات خود عمل کند. ولی در صورتی که زمان تحویل پروژه بیشتر از زمان مقرر باشد، بر اساس قانون، پیش‌فروشنده باید خسارت خریدار را جبران کند.

تعهدات مرتبط با بیمه در قانون پیش فروش ساختمان

یکی از تعهدات مهمی که در قانون پیش فروش ساختمان برای فروشنده تعیین شده است، بیمه کردن وظائف پیش‌فروشنده در زمینه خسارات ناشی از مشکلات ساختمان و تجهیزات آن و نکات مقرر شده قانونی است. همچنین درصورتی‌که مبلغ خسارت‌های ایجاد شده بیش از مبلغ بیمه باشد، پیش‌فروشنده باید این تفاوت را پرداخت کند.

تعهدات مرتبط با انتقال سند بعد از پایان پروژه

بعد از پایان پروژه، تکمیل واحدها، دریافت تاییدیه مهندسان ناظر و پرداخت مطالبات، پیش‌خریدار می‌تواند با تمامی رسیدها و اسناد مرتبط با پرداخت‌ها به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کند و برای انتقال سند، درخواست دهد. اگر پیش‌فروشنده به‌مدت 10 روز بعد از اعلام دفتر اسناد در این رفتر حاضر نشود، دفتر اسناد رسمی می‌تواند مراحل تنظیم سند به‌نام پیش‌خریدار را آغاز کند.

مساله حل اختلافات در قانون پیش فروش ساختمان

در ماده هشتم از قانون پیش فروش ساختمان، نکاتی درباره شرایط حل اختلافات در زمینه این معاملات بیان شده است. برای مثال در مرحله اول یک هیات داوری با حضور پیش‌خریدار، پیش‌فروشنده و یک داور تشکیل می‌شود. انتخاب داور باید با توافق طرفین معامله انجام شود و اگر آن‌ها به توافق نرسند، فردی از سوی ریاست دادگستری شهرستان به آن‌ها معرفی خواهد شد. همچنین امکان نظرخواهی و دریافت راهنمایی از کارشناس رسمی دادگستری نیز در این شرایط وجود دارد.

روند رایج در معاملات پیش فروش ساختمان

به‌طور کلی موارد پیش‌فروش ساختمان را می‌توان به دو گروه تقسیم‌بندی کرد که عبارتند از: پیش‌فروش روی خاک (یا زمین) و پیش‌فروش ساختمان در حال ساخت. در روش اول کار ساخت‌وساز انجام نشده و یا در مراحل اولیه است. در روش دوم ممکن است ملک در مراحل مختلف ساخت باشد که از جمله آن‌ها می‌توان به این مراحل اشاره کرد:

• مرحله سقف
• مرحله سفت‌کاری
• مرحله نازک‌کاری

نکته مهم در این زمینه این است که هرچه ساختمان به مراحل پایانی ساخت نزدیک‌تر باشد، قیمت پیش‌فروش واحدهای آن افزایش می‌یابد. همچنین تعداد اقساط آن کمتر می‌شود. همچنین وقتی ساختمان در مراحل اولیه ساخت قرار دارد، قیمت واحدهای پیش‌فروش آن مقداری کمتر است و تعداد اقساط و مبلغ آن‌ها نیز کمتر خواهد بود.

از نظر مکانی نیز املاک قابل پیش‌فروش در شهرهای مختلف ایران قابل معامله هستند.

با این حال این روش در کلان‌شهرها مانند تهران، کرج، مشهد، اهواز و شیراز رواج بیشتری دارد.

برای مثال منطقه 22 در شهر تهران یکی از مناطقی است که سازندگان به‌ نام و معتبری در آن با این روش، واحدهای آپارتمانی را قبل از اتمام به‌معرض پیش‌فروش می‌گذارند، پیش فروش آپارتمان در چیتگر تقریبا رایج ترین حالت پیش فروش آپارتمان میباشد و دانستن قوانین پیش فروش آپارتمان از این جهت قابل اهمیت میباشد .

روند رایج پرداخت نیز معمولا یک سوم در ابتدای پیش‌خرید، 10 درصد در زمان تحویل، 10 درصد برای سند و باقی در اقساط 12 ماهه یا بیشتر است.

نکات تنظیم قرارداد پیش‌ فروش ساختمان

به‌طور معمول نقطه شروع معاملات پیش‌خرید و پیش‌فروش، بعد از تصمیم به انتخاب این روش، مراجعه به مشاوران املاک است. پیش‌فروشندگان اطلاعات لازم برای فروش املاک خود با این روش را در اختیار مشاوران قرار می‌دهند. پیش‌خریداران نیز برای آشنایی با پروژه‌ها و ویژگی‌های املاکی که پیش‌فروش می‌شوند به‌سراغ مشاوران می‌روند.

در صورت انتخاب خریدار از بین فایل‌های موجود در بنگاه، مراحلی مانند مذاکرات تلفنی و حضوری بین مشاور املاک و طرفین و مذاکره مستقیم بین طرفین آغاز می‌شود.

بعد از توافقات اولیه امکان تنظیم پیش‌نویس قرارداد پیش‌فروش ساختمان در آژانس‌های معتبر مشاوره املاک وجود دارد. با این حال مطابق قانون پیش فروش ساختمان، عقد قرارداد و قولنامه در این مراکز کافی نیست و برای تامین حقوق طرفین معامله، قرارداد پیش‌فروش باید در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود.

همچنین پیشنهاد می‌کنیم پیش از اقدام به پیش‌خرید به این موارد توجه کنید:

• بررسی موقعیت مکانی ملک
• بررسی صلاحیت و اعتبار سازنده ملک
• بررسی رزومه سازنده ملک
• بررسی وضعیت مالی پیش‌فروشنده
• بررسی اسناد مالکیت
• بررسی وجود بدهکاری پیش‌فروشنده به سازنده
• بررسی وجود موارد و جریمه‌های ساختمانی مانند خلافی
• بررسی پتانسیل افزایش قیمت ملک و میزان سودآوری در پیش‌خرید
• برنامه‌ریزی برای پرداخت اقساط

البته اگر از آژانس املاک معتبری وار معامله با پیش فروشندگان شوید خیلی از این موارد پیش حل شده میباشد، با ملک یک برند متخصص در حیطه ی پیش فروش آپارتمان میباشد و میتوانید از این طریق، راحت تر از هر کجا و با خیالی آسوده خرید انحام دهید .

معاملات سودآور و مطمئن پس از آگاهی از قانون پیش فروش ساختمان

پیش‌فروش ساختمان یکی از راه‌های تامین سرمایه برای ساخت‌ و ساز و از جمله راهکارهای رونق بازار مسکن است.

این روش در تامین سرمایه، به سود پیش‌فروشندگان و در سودآوری بالا، به‌سود پیش‌خریداران است، همچنین این فرصت را ایجاد میکند که بتوانید سرمایه گذاری در ملک با سرمایه کم را بتوانید انجام دهید .

یک پیش‌خریدار می‌تواند با پرداخت اقساطی متناسب با مراحل ساخت ملک، در مدتی طولانی، صاحب یک ملک نوساز شود. همچنین مبلغی که برای این خرید می‌پردازد عموما کمتر از ارزش ملک در زمان دریافت آن است.

پیش‌خریدار همچنین می‌تواند با برخی توافق‌ها نکاتی را برای طراحی داخلی مطابق با سلیقه خود با سازنده در میان بگذارد.

با وجود تمامی این مزایا این مساله بسیار اهمیت دارد که شما با قانون پیش فروش ساختمان آشنا باشید.

زیرا آشنایی با این قانون، باعث پیشگیری از موارد اختلافات و دعاوی حقوقی می‌شود.

همچنین پیشنهاد می‌کنیم در زمان مراجعه به مشاوران املاک نیز تمامی دغدغه‌های خود را با آن‌ها در میان بگذارید و اطلاعات کاملی را در مورد شرایط ملک و اعتبار سازنده از آن‌ها دریافت کنید.