قرارداد پیش فروش آپارتمان

سرمایه‌گذاری در املاک با تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان

روش پیش فروش آپارتمان یکی از روش‌های محبوب سرمایه‌گذاری در بازار مسکن است که با قرارداد پیش فروش ساختمان، قانونی می‌شود.

این قرارداد در واقع سندی حاوی اطلاعات ملک، طرفین معامله، روش‌های پرداخت و تعهدات طرفین است و از بروز اختلافات بین طرفین در آینده پیشگیری می‌کند.

اما مشکل اصلی در رابطه با این قراردادها این است که نکات بسیار زیادی در رابطه با آن‌ها وجود دارد که در صورت عدم توجه می‌تواند باعث خسارت به طرفین معامله شود.

با توجه به اینکه در قرارداد پیش فروش، ملک و آپارتمان مورد معامله تکمیل شده و در دسترس نیست، باید با درج شروطی در این سند از اختلافات آینده جلوگیری شود.

از این رو در این مطلب با قوانین و مقررات مربوط به پیش فروش آپارتمان و همچنین مهم‌ترین نکات و مواردی که در این قرارداد‌ها باید نوشته شوند آشنا می‌شویم.

قوانین و مقررات مربوط به پیش فروش آپارتمان

باید اشاره کرد که فرآیند معامله پیش فروش آپارتمان بر اساس قانون مصوب مجلس شورای اسلامی به این صورت است که در ابتدا به هر یک از واحدهای آپارتمان بعد از صدور پروانه‌‌ ساختمان توسط شهرداری مربوطه، شناسنامه فنی مستقل اختصاص داده می‌شود.

در این شناسه، تمامی مشخصات و ملحقات واحدها به طور دقیق ذکر می‌شوند. سپس فروشنده آپارتمان باید مجوز انتشار آگهی از مراجع قانونی را اخذ کرده و پس از دریافت آن شروع به تبلیغات در روزنامه‌ها و مراکز تبلیغاتی کند.

قرارداد پیش فروش آپارتمان حتما باید به‌صورت رسمی انجام شود. 

به نکات پیش خرید آپارتمان دقت کنید .

نکاتی که برای اعتبار قرارداد پیش فروش آپارتمان باید در این سند درج شوند

به منظور پیشگیری از کلاه‌برداری و یا اختلافات آینده در معاملات پیش فروش آپارتمان میان خریدار و فروشنده ملک، در زمان عقد قرارداد پیش فروش آپارتمان، موارد اساسی وجود دارند که باید در این سند نوشته شوند که در ادامه با این موارد به طور کامل آشنا می‌شویم.

مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی

درست مانند تمامی قراردادهای رسمی دیگر، مشخصات طرفین باید در قرارداد پیش فروش آپارتمان درج شود.

همچنین شایان ذکر است که در این سند باید به روشنی مشخص شود کسی که با عنوان پیش فروشنده در حال معامله با خریدار است، مالک اصلی (صاحب سند)، سازنده ملک و یا پیش خریدار قبلی آپارتمان است.

از این رو در قرارداد پیش فروش، هویت شخص پیش فروشنده اهمیت بسیار زیادی دارد. همچنین باید اشاره کرد که علاوه بر مشخصات طرفین قرارداد حتما باید مشخصات صاحب سند نیز در این قرارداد بیان شود.

احراز هویت پیش‌فروشنده

از نکات بسیار مهمی که در قرارداد پیش فروش آپارتمان باید به آن توجه ویژه‌ای شود و آثار حقوقی بسیار زیادی به همراه دارد، موضوع بررسی و سنجش صحت مدارک طرفین قرارداد به‌ویژه شخص پیش‌فروشنده است.

توجه داشته باشید که در قرارداد باید به وضوح مشخص شود که شخصی که اقدام به پیش فروش می‌کند چه کسی است.

باید اشاره کرد که پیش فروشنده می‌تواند سازنده ملک، مالک اصلی، مستاجری که با در اختیار داشتم سند رسمی حق احداث بنا را دارد و یا حتی پیش خریدار قبلی ملک مورد معامله باشد .

تمامی از این اشخاص حقوق و تکالیفی دارند که باید به آن احترام بگذارند. به این خاطر بررسی و احراز هویت پیش فروشنده و درج مشخصات دقیق او مهم‌ترین و به عبارتی اولین قدم در عقد قرارداد پیش فروش می‌باشد.

مشخصات و جزئیات واحد مورد معامله

نکته جالب توجه در قرارداد پیش فروش آپارتمان این است که برخلاف بسیاری از قراردادهای دیگر، مورد معامله (آپارتمان، ملک) در این سند همچنان وجود خارجی ندارد و قابل مشاهده و دسترسی نیست.

از این رو مشخصات آن اعم از متراژ، طبقه، شماره واحد، تعداد اتاق‌ها، نوع کاربری، پارکینگ و انباری، مشخصات فنی، مصالح به کار رفته، نوع سیستم تهویه و از این دست باید به طور کامل مشخص شوند.

از جمله جزئیات آپارتمان و واحد مورد معامله که باید در قرارداد پیش فروش ذکر شوند عبارت‌اند از:

• ‌پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
• اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله از جمله مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
• مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن قرار می‌گیرد از جمله موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است

بهتر است که این مشخصات به طور کامل ذکر شود، چرا که در غیر این صورت باید ملک به‌صورت متعارف ساخته شده و به خریدار تحویل گردد.

باید اشاره کرد که توافق شفاهی در مورد مشخصات آپارتمان مورد معامله بسیار غیر قابل اعتماد است و در صورت ایجاد مشکل اثبات آن بسیار مشکل خواهد بود. در نتیجه بهتر است جزئیات ملک به طور کامل در قرارداد نوشته شود.

شرایط و روش پرداخت و تسویه بها در قرارداد پیش فروش آپارتمان

نکته قابل توجه برای تحویل ملک بر اساس شرایط سازندگان و روش ساخت آن، این است که در قرارداد پیش فروش آپارتمان باید زمانی در آینده مشخص شود.

از این رو به طور کلی پرداخت بهای آن به‌صورت اقساطی و مرحله به مرحله خواهد بود.

از این رو لازم است که شرایط و روش پرداخت و تسویه بهای اقساط به دقت در قرارداد پیش فروش نوشته شوند.

به بیانی ساده‌تر باید دقیقا در قرارداد مشخص شود که چه مبالغی، چگونه (به‌صورت نقد یا چک)، در چه تاریخ و در چه مرحله‌ای  از کار باید پرداخت شود.

از طرفی قانون‌گذار همچنین در زمینه پرداخت و تسویه بها تکالیفی را برای خریدار مشخص کرده است.

طبق ماده ۱۱ قانون پیش فروش ساختمان، حداقل به میزان ۱۰ درصد از کل بهای ساختمان باید در زمان تنظیم سند قطعی پرداخت شود و هرگونه توافق میان پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده برخلاف آن معتبر نیست.

در صورتی که فرآیند ساخت مطابق قرارداد تنظیم شده انجام نشود، پیش خریدار می‌تواند اقساط خود را پرداخت نکند و آن را بر تایید مهندس ناظر مشروط کند و مهندس ناظر باید ظرف مدت یک ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه دهد.

‌زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش‌ شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی

زمان تحویل واحد باید به دقت در قرارداد پیش فروش آپارتمان مشخص شود.

همچنین زمان تنظیم سند رسمی انتقال قطعی نیز باید آورده شده باشد.

در واقع در این نوع قراردادها هم باید مشخص شود عملیات ساختمانی چه زمانی به پایان می‌رسد وهم مشخص شود که در چه زمانی سند رسمی آپارتمان قطعا به نام خریدار می‌شود.

اعلام این زمان‌ها در قرارداد پیش فروش بسیار مهم است. به این دلیل که مبنا و مبدا محاسبه بسیاری از خسارات از جمله محاسبه خسارت تاخیر، حق فسخ قرارداد، دریافت وجه التزام و اجرت‌المثل بخش‌های تحویل نشده است.

تعیین تکلیف وضعیت خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌

در قرارداد پیش فروش آپارتمان باید تضمین‌ها و همچنین خسارت‌هایی که هر یک از طرفین معامله در صورت عدم انجام تعهدات قراردادی موظف به پرداخت آن‌ها می‌باشد دقیقا مشخص و ذکر شود.

از دیگر وظایف قانونی پیش فروشنده این است که باید به منظور خساراتی که احتمال دارد از محل اجرای قرارداد به پیش خریدار یا اشخاص ثالث وارد شود، قرارداد بیمه ایجاد کند.

در نتیجه پیش فروشنده وظیفه دارد در قبال پیش خریدار و اشخاص ثالث، بیمه خسارت پرداخت قرارداد را ضمیمه سند پیش فروش آپارتمان کند.

تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادر کننده پروانه و سایر مراجع قانونی

شخص پیش فروشنده در صورتی که خودش شخص سازنده آپارتمان باشد، باید تعهداتی را در مقابل مرجع صادر کننده پروانه ساخت یا مراجع دیگر قانونی بدهد.

از جمله این تعهدات می‌توان به تعهد به ساخت فضای سبز، معابر، مسجد، مدرسه و یا تعهد به عدم قطع درختان موجود در زمین و از این دست اشاره کرد.

از این رو پیش فروشنده باید کلیه تعهداتی را که در مقابل مرجع صادرکننده پروانه یا مراجع قانونی دیگر پذیرفته است در قرارداد پیش فروش مشخص کند.

آپارتمان اگر از قانون پیش فروش آپارتمان اطلاع ندارید توسیعه میکنیم این مقاله را نیز بخوانید .

معرفی داوران در قرارداد پیش فروش آپارتمان

امر داوری از روش‌ های مورد تایید و مقبول در حل‌وفصل اختلافات یک معامله است که به‌عنوان دادرسی خصوصی نیز شناخته می‌شود.

از این رو طرفین رسیدگی به اختلافات و حل‌وفصل آن‌ها را با انتخاب داور یا هیات داوران به‌صورت توافقی به داور می‌سپارند. به طور کلی ارجاع به داوری یا تعیین داور در قراردادها کاملا اختیاری است.

نکته جالب توجه این است که در قرارداد پیش فروش آپارتمان، ارجاع به داوری به منظور حل‌وفصل اختلافات ناشی از این‌گونه قراردادها یک الزام قانونی است و طرفین معامله باید با توجه به بند ۱۰ ماده ۱۰ و ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان، تمامی داوران را به طور دقیق در قرارداد پیش فروش تعیین کنند.

نکات قرارداد پیش فروش ساختمان را جدی بگیرید

در تمامی مدل‌های سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، ایمنی سرمایه‌گذاری حرف اول را میزند.

نکات راهنمای قرارداد پیش فروش آپارتمان، مواردی هستند که با رعایت آن‌ها می‌توانید از بروز اختلافات رایج با طرف دیگر معامله در آینده پیشگیری کنید. شما همچنین برای افزایش ایمنی سرمایه‌گذاری و پیش خرید بدون مشکل آپارتمان، باید دانش خود را نسبت به قانون پیش فروش آپارتمان و همچنین عقد قرارداد در این زمینه افزایش دهید.

از این می‌توانید به این منظور از خدمات مشاوره مشاوران مجرب ملکی استفاده کنید.